*近，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布了新的经营性物业贷款规定，对经营性物业贷款的管理标准、期限、额度和用途等方面进行了详细规定。这一新规的发布传递了什么信号？它将对房地产企业产生哪些影响？

当前，大型房地产企业持有许多高质量的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。由于之前的监管规定的限制，这些能够持续产生现金流收益的经营性物业资产的抵押贷款规模有限，并且不能用于偿还房地产企业的债务。

2024年1月20日，市民在上海市普陀区一家购物中心。新华社记者方喆摄

为了更好地发挥经营性物业贷款的作用，满足房地产企业的合理融资需求，中国人民银行和国家金融监管部门联合发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。该通知明确了经营性物业贷款的用途范围和贷款期限，并指导商业银行在依法合规开展相关业务。

通知规定，经营性物业贷款可以用于承贷物业在经营期间的资金需求，也可以用于置换建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款期限一般不超过10年，*长不得超过15年，并且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

经营性物业贷款是商业银行现有的一种贷款品种，其借款人可以是房地产开发企业。与项目建设阶段的房地产开发贷款相比，经营性物业贷款的额度较高、期限较长，用途相对灵活。

一位房企负责人告诉记者：“开发贷款的期限基本上是2年至3年，但随着房地产市场变化和销售周期拉长，房企更需要长期稳定的资金支持。”一些经营良好的物业资产拥有持续的现金流收益，有可能与银行商定较低的贷款利率。

这一政策的出台有利于满足房企的合理融资需求，同时也有利于房企盘活存量资产。中国人民银行行长潘功胜表示，出台并完善经营性物业贷款政策的目的在于支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

通知明确，到2024年底之前，全国性商业银行可在风险可控、商业可持续的基础上，向规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）在房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

“通过经营性物业贷款，房地产企业可以更好地盘活存量资产，改善自身流动性，降低短期偿债压力。”招联首席研究员董希淼表示，经营性物业贷款可用于置换存量债务，有利于房地产企业缓解资金链紧张，优化债务结构。

金融监管总局的数据显示，截至目前，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的余额分别为12.3万亿元和38.3万亿元。2023年，金融机构向房地产企业发放房地产开发贷款3万亿元、个人住房按揭贷款6.4万亿元，并向房地产企业提供并购贷款和存量展期贷款合计超过1万亿元。到2023年末，银行购买房地产企业债券的余额为4275亿元，比2022年增长了15%。

“房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。”国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，将指导金融机构善用现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理的融资需求，维护房地产市场平稳健康发展。

近年来，金融机构在金融管理部门的引导下，积极为房地产企业，尤其是头部房企提供稳定的融资渠道。在此过程中，改善行业的融资现金流和经营性现金流成为重要目标。还通过优化和调整房地产金融政策以及出台房地产“金融十六条”等措施，进一步支持房地产企业的融资需求。

中国人民银行和金融监管总局表示，接下来将进一步落实通知要求，指导金融机构依法合规开展经营性物业贷款业务，平等对待不同所有制的房地产企业，满足其合理的融资需求，推动房地产市场平稳健康发展。（吴雨、黄炯芮）